Споры вокруг саратовского ЖК «Победа» в поселке Юбилейный чреваты скандалом федерального масштаба. Два дома, которые уже давно можно было бы достроить, а людей – заселить, предложено признать незаконными.
Как следствие – здания на 720 и 367 квартир могут снести, а выплаченные дольщикам компенсации в 1,3 млрд. рублей – отобрать.
Чем дешевле, тем лучше
Решение 12 ААС от 31 января, вынесенное в рамках банкротства саратовского застройщика ООО «Ксиан», можно в чем-то назвать эпохальным. Дело направлено на новое рассмотрение в обларбитраж, благодаря чему Фонд развития территорий надолго отложил достройку злополучных домов. Кажется, что федеральная структура пошла на принцип, пытаясь выторговать лишний рубль, а лучше – два. И региональные структуры в этом федералам не только подыгрывают, но и перетягивают одеяло на себя.
Жалобу в 12 ААС подал сам же Фонд развития территорий. Аналогичные заявления были поданы в рамках банкротства всех трех застройщиков ЖК «Победа» - «Ксиана», ЗАО ПП «ЖБК-3» и ООО «СК «ЖБК-3».
Год назад - в феврале 2022 года, Фонд обратился в саратовский арбитраж с заявлением о намерении приобрести права на участки под недостроями «со всеми неотделимыми улучшениями», а также проектную документацию по незавершенным домам. Суд дал добро. По каждому банкротству Фонду доставалась соответствующая треть.
Но в решениях первой инстанции было также определено соотношение стоимости прав застройщика с совокупным размером требований участников строительства. А это значит, что Фонд развития территорий получает землю, дома и права не бесплатно. В случае с ООО «Ксиан» эта сумма составляет 215,2 млн рублей. Но платить Фонд категорически не хочет, хотя продажа квартир в достроенном ЖК «Победа» могла бы принести федералам миллиардные прибыли.
Разбирательство в 12 ААС получилось стремительным, и именно таким, как требовалось Фонду развития территорий: не рассмотрев почти ничьих доводов, кроме истца, председательствующая Гюзяль Батыршина отправила дело обратно в первую инстанцию.
На суде представитель Фонда заявил, что его организацию не устраивает отчет об оценке недостроенных домов. Само по себе это не новость: ранее отчеты оценщиков домов «Победы» стали поводом для массы разбирательств, споров и даже закулисных переговоров с давлением на конкурсных управляющий, о чем «БВ» уже рассказывал подробно. Именно в таких кулуарных беседах с участием представителей областного министерства строительства впервые прозвучало циничное предложение «обнулить дольщиков».
Как ясно из заседания в 12 ААС по делу «Ксиана», от этой заманчивой идеи Фонд отказываться не хочет.
Известно, что дома «Победы» находятся в высокой степени готовности. У дома №5 она составляет 95%, так что затраты на его достройку были бы копеечными и намного ниже тех расходов, что понес Фонд, выплачивая компенсации дольщикам. Но достраивать его федералы категорически отказались, причем саратовский минстрой даже не попытался отстоять интересы людей, покупавших там квартиры. Вместо этого организация уже почти три года судится за каждый квадратный метр и каждый рубль, оспаривая и процент готовности, и оценочную стоимость.
А теперь простая арифметика: люди покупали в «Победе» квартиры по 26-30 тысяч рублей за квадратный метр, Фонд выплачивал, в среднем, по 40 тысяч за метр. Сейчас стоимость аналогичных саратовских новостроек – 100-120 тысяч рублей за «квадрат». То есть, достроив лишь один дом №5, площадью 17 тысяч кв метров, Фонд бы окупил и сами работы, и выплаченные компенсации, и в хороший плюс бы вышел. А продав квартиры в доме №1, вообще вышел бы на многомиллиардные прибыли. Для этого надо было лишь ускориться, и не просиживать штаны в судах.
Сейчас же оказалось, что больше, чем дома, Фонду нужна земля, особенно участок из конкурсной массы ООО «Ксиан», не имеющий никакого отношения к домам 1 и 5.
- Нам был передан второй дом. Мы просили передать нам земельный участок, который находится под ним, потому что указанный участок был включен в рамках разрешения на строительство. Но суд первой инстанции, несмотря на то, что мы не просили передать нам второй дом, фактически это сделал, - заявил в суде представитель Фонда развития территорий, видимо, никогда не слышавший о неотделимых улучшениях и том, как с ними по закону надлежит поступать.
Также Фонду очень не нравится методика расчета стоимости домов и низкая степень их износа. Дескать, дома подвергаются внешнему воздействию и не законсервированы. Однако, как пояснил конкурсный управляющий, дом №1 — это монолитная конструкция, которой в принципе воздействие внешней среды по барабану, дом №5 почти готов, периметр закрыт. Не говоря уже о том, что степень износа считается с момента ввода здания в эксплуатацию.
Был долгострой — станет самостроем
Строительный коллапс, устроенный в Саратове в 2023 году региональным минстроем, также играет против дольщиков «Победы». Известно, что министерство подало десятки исков, требуя отменить выданные ранее разрешения на строительство домов. Основания — новые правила, требующие наличие социальной инфраструктуры в шаговой доступности.
Есть аналогичный иск минстроя и в отношении домов «Победы». В суде уже было заявлено, что если разрешения отменят, дома признают самостроем и они будут подлежать сносу.
Заявление на редкость циничное – ведь возьмись федералы за достройку ЖК «Победа» раньше, и дольщики были бы с квартирами, и сам Фонд с прибылью. Ведь ЖК «Пляж» в Энгельсе, который ЖБК-3 строил одновременно с «Победой», в прошлом году Фонд завершил и сдал, передав квартиры дольщикам. К слову сказать, и минстрой в данном случае помалкивал, не заикаясь об отзыве разрешения, хотя дома достраивались уже после вступления новых правил по соцобъектам в силу.
Но, кажется, в игре против дольщиков появилось новое действующее лицо – это саратовская прокуратура. В истории с «Победой» ведомство изначально выступает «злым гением», ведь иски об изъятии земли у застройщиков и спровоцировали банкротства. А в конце января прокуратура подключилась уже к нынешним судам как заинтересованное лицо.
Позиция надзорного ведомства категорична: не важно, что разрешения на строительство выдавались 10 лет назад, а новые правила вступили в силу лишь весной 2023 года, не имеет значения, что там разъясняет Верховный суд. Ведь саратовским судом разрешения могут быть признаны недействительными, значит, дома «Победы» – самострой, и их надо сносить. При таких вводных стоимость прав застройщиков, переданных Фонду, видимо, стремится к нулю. Как и стоимость незавершенных объектов, на переоценке которых вслед за Фондом настаивает и надзорное ведомство.
На процесс в 12 ААС прокуратура, выдавшая такой отзыв, сама предпочла не являться.
- Мы считаем, что некорректно ставить такой вопрос перед оценщиком. Он не может определить, законный объект или нет. Пока суд не рассмотрит спор, оценщик должен исходить из того, что разрешение действительно, - взывал к логике конкурсный управляющий.
Но суд решил иначе. Дело, пробыв в рассмотрении около 40 минут, рухнуло в первую инстанцию. И в выигрыше от этого, как ни странно, не сам Фонд, а некий теневой бенефициар, в пользу которого, похоже, и затевалась вся история.
Обнулить одним ударом
Когда строительство домов «Победы» началось, документы были действующими. Когда регион в лице губернатора Валерия Радаева обращался в Фонд развития территорий с просьбой помочь в окончании строительства, разрешения были легитимны. Именно на их основе Фонд и принимал решение о выплате 1,3 миллиарда рублей компенсаций. Бюджетных рублей, между прочим. Если так, о каком самострое разговор?
Но, кажется, минстрою, чьи высокопоставленные чиновники присутствуют почти на каждом заседании по «Победе», и недавно подключившейся прокуратуре, очень важен именно самостройный исход дела.
Что если областной арбитраж действительно разрешения отменит? Тогда дома превращаются в бетонную коробку с печальными перспективами. Да, у Фонда в этом случае появится повод не платить в конкурсную массу «Ксиана» 215 млн рублей и несколько меньшие суммы двум другим застройщикам, но гораздо ужаснее другое.
Если дом нелигитимен, то граждане, вложившие в него свои средства, кто угодно, только не дольщики. А, значит, наблюдательный совет Фонда будет решать, как вернуть выплаченные людям 1,3 миллиарда рублей – то ли требовать их с жителей, что чревато вселенским скандалом, то ли с саратовского бюджета, раз чиновники выдали незаконные разрешения. И что-то нам подсказывает, что минстрою легче будет «обнулить» дольщиков, что, кстати, ведомство уже предлагало 2 года назад.
А что прокуратура, которая в деле «Победы» старается за кого угодно, только не за людей? Видимо, она будет усиленно надзирать за банкротством застройщиков, которое станет развиваться примерно в такой последовательности. Поскольку дома признают самостроем, оценка их рухнет до минусовых отметок, Фонд откажется от прав застройщика и объекты вернутся в конкурсную массу.
Дальше дома выставят на торги, где их за копейки купит какая-нибудь очередная «Тропиканка». А затем – о, чудо – добрый минстрой передумает их сносить и разрешит довести до ума. Квадратные метры продадут по рыночной стоимости, но миллиарды прибыли пересчитает уже не бюджет, а вполне себе частное лицо. А дольщики - что, ноль без палочки.