Американский инвестфонд Hines после срыва сделки по продаже чешской PPF Group бизнес-центра недалеко от храма Христа Спасителя в центре Москвы вновь пытается избавиться от недвижимости. Сейчас владелец ведет переговоры с малоизвестной на рынке IML Invest. У Hines завершается срок инвестирования в бизнес-центр, и фонд торопится реализовать его. Поэтому, предполагают эксперты, компании придется согласиться на серьезный дисконт.
Сделка по продаже Hines бизнес-центра «Гоголевский, 11» (общая площадь 10 тыс. кв. м) у станции метро «Кропоткинская» в центре Москвы чешской PPF Group сорвалась, рассказали “Ъ” несколько консультантов на рынке недвижимости. Продажа актива должна была состояться в марте этого года, сообщала ранее газета «Ведомости».
Собеседники “Ъ” называют причиной срыва разразившийся кризис, что усугубило ситуацию с курсом валют, так как расчет по сделке предполагался в долларах.
В Hines и PPF Group на запрос “Ъ” не ответили. В CBRE, консультирующей сделку, от комментариев отказались.
По данным одного из источников “Ъ”, сейчас Hines пытается вести переговоры с IML Invest. Эта компания известна на рынке всего лишь одним проектом — не достроенным до сих пор торгцентром «Леденцово парк» в Одинцовском районе Подмосковья. В IML Invest отказались комментировать потенциальную сделку.
Гендиректор Key Capital Сергей Камлюк говорит, что иностранным компаниям сейчас не время инвестировать в российский рынок. Политическая ситуация, наоборот, вынуждает публичные зарубежные организации для сохранения репутации избавляться от активов в России, считает он.
Hines владеет «Гоголевским, 11» с 2011 года. Тогда, по словам господина Камлюка, за объект инвестфонд заплатил около $100 млн. Сейчас истекает горизонт инвестирования в этот объект, чем и объясняется его продажа. Но за прошедшие девять лет рыночная стоимость офисного центра упала почти вдвое, до $45 млн, оценивает Сергей Камлюк.
Управляющий партнер ILM Андрей Лукашев говорит, что сейчас операционный доход бизнес-центра выше, чем в целом по рынку, но в следующем году этот показатель заметно сократится.
Он поясняет это тем, что сейчас арендные ставки номинированы в валюте, что выгодно собственнику, но невыгодно арендаторам. У многих из них в 2021 году завершаются контракты с Hines, и очевидно, что они при пролонгации договоров будут добиваться пересмотра арендных ставок, привязав их к рублю, добавляет эксперт. В случае несговорчивости владельца объекта у арендаторов есть все возможности съехать в другие бизнес-центры в центральных локациях города, отмечает господин Лукашев. Партнер Colliers International Станислав Бибик оценивает нынешние ставки в «Гоголевском, 11» в $537 за 1 кв. м, или 40 тыс. руб. по текущему курсу.
Некоторые арендаторы офисного центра уже задумались о переезде. Один из собеседников “Ъ” знает, что якорный арендатор объекта — General Motors, которая занимает 2 тыс. кв. м, рассматривает варианты переезда. Однако в General Motors заявили “Ъ”, что пока не собираются менять штаб-квартиру.
Эксперты говорят о том, что сейчас «Гоголевский, 11» не является инвестиционно привлекательным, даже несмотря на хорошее состояние здания и локацию в историческом центре города. Финансовый директор Tactics Group Андрей Новиков видит целесообразность покупки этого актива в двух случаях: если собственник здания впоследствии займется его редевелопментом и сменит формат объекта на апартаменты, либо крупная корпорация приобретет его под свои нужды для размещения штаб-квартиры.