Несмотря на то что рынок торговой недвижимости переживает непростые времена, «Сбер» приобрел шесть московских комплексов общей площадью свыше 450 тыс. кв. м, оценочная стоимость которых превышает 20 млрд руб. Бывший владелец этих объектов девелоперская Группа ТЭН не смогла продать их на открытых торгах. Источники “Ъ” не исключают, что сделка прошла в рамках реструктуризации кредитов. Сейчас эти торгцентры морально и физически устарели, поэтому шанс продать их стороннему инвестору минимален, предупреждают эксперты.
Как сообщили “Ъ” в «Сбере», банк закрыл сделку по покупке в Москве торгцентров «Город Лефортово» (159 тыс. кв. м) на шоссе Энтузиастов, «Косино парк» (31 тыс. кв. м) на Святоозерской улице, две очереди «Город на Рязанке» (140 тыс. кв. м) на Рязанском проспекте, «Облака» (86 тыс. кв. м) на Ореховом бульваре и «Л-153» (41 тыс. кв. м) на Люблинской улице. Они перейдут в управление «Сампа» — дочерней компании «Сбера». В Группе ТЭН, которая ранее владела активами, не ответили на запрос “Ъ”. Директор департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов оценивает общую рыночную стоимость этих объектов в 23–27 млрд руб., руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян — в 20–25 млрд руб.
Портфель Группы ТЭН, по собственным данным, превышает 1,1 млн кв. м. Помимо коммерческой недвижимости, компания строила жилые комплексы. Основными владельцами застройщика выступают Руслан Гутнов и Дмитрий Альтшуль. Финансовые показатели не раскрываются.
ТЭН пыталась избавиться от некоторых из этих активов, выставив их в феврале 2023 года на торги и планируя выручить за них 12,6 млрд руб., сообщали «Ведомости». Но торги были признаны несостоявшимися из-за отсутствия заявок. Кроме того, в мае 2023 года ТЭН в рамках рефинансирования кредита передала свою долю в 50% в торгцентре «Город Косино» (130 тыс. кв. м) «Газпромбанк-Инвесту» — структуре Газпромбанка, кредитовавшего девелопера. После сделки со «Сбером» в портфеле компании не осталось действующих торгцентров.
Вице-президент Сбербанка Кирилл Демин признает, что сегмент торговой недвижимости серьезно пострадал вначале из-за пандемии, а затем — из-за ухода из РФ западных брендов, но называет покупку объектов Группы ТЭН «инвестиционным вложением» банка. По его словам, эти торгцентры будут обновлены, добавятся новые функции и услуги. Впоследствии объекты будут реализованы новым инвесторам, говорят в «Сбере». Там добавили, что уже на этой неделе пройдут торги по продаже комплекса «Л-153».
Такой механизм «Сбер» использовал с выкупленными в 2021 году у группы «Регионы» 13 торгцентрами «Сибирские городки» в разных городах, которые в сентябре 2023 года были проданы структурам ГК «Мера» из Кемерово. На пять комплексов «Июнь», которые также были проданы банку «Регион», покупателей пока не нашлось.
«Сбер» — один из кредиторов Группы ТЭН, поэтому, по мнению управляющего партнера «Ванчугов и партнеры» Алексея Ванчугова, банк забрал торгцентры в рамках реструктуризации задолженности. Как правило, говорит эксперт, очищенный от обязательств актив становится более привлекательным для инвесторов. В «Сбере», впрочем, настаивают, что в данном случае речь не идет о реструктуризации кредитов. Там добавили, что увидели инвестиционный потенциал в этих объектах.
В нынешнем виде активы вряд ли кого-то заинтересуют: они морально и физически устарели, а вернуть полную стоимость кредита «Сбер» сможет только после реновации и ротации арендаторов, считает Алексей Ванчугов. Рынок торговой недвижимости начал восстанавливаться после череды кризисов. Если в конце 2022 года доля свободных площадей в торгцентрах Москвы достигала 15,6%, то к концу 2023 года, по прогнозам NF Group, она может составить 8,9%.