Замгенпрокурора России обратился в Туапсинский районный суд с исковым заявлением к 45 ответчикам о расторжении договоров об аренде 46 земельных участков и демонтаже 157 объектов строительства. На спорных участках в Шепси построены базы отдыха, гостевые дома, а также коммерческие объекты и частные строения. По мнению Генпрокуратуры, местная администрация не имела полномочий на заключение договоров об аренде с юрлицами. По словам юристов, если учитывать решения судов по аналогичным спорам с производителями чая в Сочи, арендаторам в Шепси будет сложно выиграть дело.
Заместитель генпрокурора России Игорь Ткачев обратился с иском в Туапсинский районный суд Краснодарского края о расторжении 46 договоров об аренде земельных участков в Шепси. Также истец требует демонтировать 157 объектов капитального и некапитального строительства на спорных территориях. Ответчиками по делу являются 43 юрлица, а также администрация Туапсинского района и администрация Шепсинского сельского поселения.
Как следует из искового заявления Генпрокуратуры (копия имеется в распоряжении «Ъ-Кубань»), в 2015 году ЗАО «Пансионат "Шепси"» незаконно раздробило земельный участок общей площадью 47,2 га на 46 участков, после чего они были переданы в аренду третьим лицам для застройки.
По данным системы «СПАРК-Интерфакс», АО «Пансионат "Шепси"» зарегистрировано в 1992 году в Туапсинском районе. Основной профиль общества — деятельность санаторно-курортных организаций. Гендиректором компании является Елена Кустова. Выручка АО за 2022 год составила 127,3 млн руб., прибыль — 6,1 млн руб.
В иске говорится, что администрация Шепсинского сельского поселения в 2015 году своим постановлением неправомерно изменила категорию участков с «земель особо охраняемых территорий и объектов» на «земли населенных пунктов». Между тем, как указывает генпрокуратура, перевод спорных земель из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов России. В том же году администрация Туапсинского района заключила договоры об аренде с 43 юрлицами.
Проверка показала, что на восемнадцати из спорных участков расположены объекты капитального строительства, на девятнадцати — некапитальные объекты, на девяти — капитальные и некапитальные. Всего на землях размещено 48 объектов строительства с признаками капитальности и 109 некапитальных объектов.
Строения были возведены в короткие сроки после перехода права аренды от ЗАО «Пансионат "Шепси"». Как полагает генпрокуратура, это свидетельствует о том, что целью арендаторов являлась «бесконтрольная застройка участков, а органы местного самоуправления им в этом содействовали». Все сделки по передаче и принятию в аренду 46 земельных участков генпрокуратура считает «мнимыми».
Арендаторы не имели намерений по использованию участков по назначению или сохранению природных лечебных ресурсов свойств земель, отмечают в надзорном ведомстве. «Органами местного самоуправления контроль за использованием земель не осуществлялся, привлечение арендаторов к ответственности за их нецелевое использование не инициировалось. Более того, ответчикам создавались благоприятные условия для точечной, не предусмотренной законом застройки участков»,— говорится в исковом заявлении.
Хаотичная застройка, как считает истец, уничтожила курортно-рекреационный потенциал района. Проверка показала, что почти все спорные участки расположены в водоохранной зоне реки, а часть участков находится в границах подтопления.
Генпрокуратура просит суд признать договоры об аренде ничтожными сделками, а объекты строительства — самовольными постройками. Истец также требует от арендаторов снести все незаконные объекты за свой счет в течение тридцати дней со дня вступления в силу решения суда.
Получить комментарий чиновников Шепсинского сельского поселения не удалось: на телефонные звонки по указанным в открытых источниках номерам корреспонденту «Ъ-Кубань» не ответили.
Генеральная прокуратура России считает, что целью арендаторов земельных участков, выведенных за пределы пансионата «Шепси», являлась «бесконтрольная застройка» ранее особо охраняемой территории, а органы местного самоуправления им в этом якобы содействовали.
Это уже второе исковое заявление Генпрокуратуры к арендаторам участков в Шепси. Первое заявление поступило в Туапсинский районный суд 17 апреля 2023 года в отношении 23 земельных участков. В иске генпрокуратура просила признать все заключенные договоры об аренде недействительными в связи с тем, что их имел право заключать только департамент имущественных отношений Краснодарского края, но никак не администрация Туапсинского района.
Адвокат Виктор Левшаков указывает, что, несмотря на такой большой состав ответчиков (28) и объем дела (30 томов), иск был рассмотрен в кратчайшие сроки. «В месячный срок было вынесено решение. Исковые требования генпрокуратуры были удовлетворены полностью, договоры об аренде признали ничтожными. Землю у людей отобрали»,— говорит господин Левшаков.
Юрист добавил, что последствием ничтожности договоров об аренде будет возврат всех арендных платежей из бюджета Туапсинского района, а также компенсации при сносе объектов. Недвижимость, отметил Виктор Левшаков, возводилась на основании разрешений на строительство, выдававшихся администрацией Туапсинского района. Арендных платежей с 2015 по 2023 год в бюджет Туапсинского района поступило более 130 млн руб.
По словам партнера юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василия Малинина, шансы арендаторов выиграть дело осложняются складывающейся в Краснодарском крае практикой оспаривания Генпрокуратурой России договоров об аренде земельных участков и изъятия данных земель в государственную собственность.
«Буквально недавно Краснодарский краевой суд признал законным аналогичное решение суда первой инстанции об оспаривании договоров об аренде земельных участков фермерскими хозяйствами и производителями чая. В таком случае, если принимать во внимание специфику судебного спора с участием генпрокуратуры, изменить решение суда первой инстанции в вышестоящих инстанциях будет крайне затруднительно»,— отметил юрист.
По словам Романа Домащенко, управляющего партнера адвокатского бюро «Домащенко и партнеры», доводы прокуратуры сводятся к тому, что земельные участки имеют статус «особо охраняемых», они расположены в зоне округа санитарной охраны, а также на береговой линии, в связи с чем строительство капитальных объектов запрещено. Последующее изменение вида разрешенного использования земельных участков на основании решений органов местного самоуправления не могло отменить особый статус таких земель и было осуществлено с нарушением требований законодательства.
«Анализируя последние инициативы и направления проверок, можно сделать вывод о том, что органы прокуратуры в настоящее время проводят проверку территории всего морского побережья Краснодарского края на предмет соблюдения земельного законодательства и в случае выявления нарушений предпринимают меры, направленные на их устранение. Наметилась тенденция подачи аналогичных исков, помимо Сочи и Туапсинского района, также в Геленджикском и Анапском районах»,— считает Роман Домащенко.