Досье Pandora Papers сделало достоянием широкой общественности то, что и так было известно участникам рынка недвижимости: гендиректор Первого канала Константин Эрнст оказался совладельцем компании, которая реконструирует 39 бывших советских районных кинотеатра в Москве за 60 млрд рублей. Девелопером выступает ADG Group братьев Печерских. Эрнст подтвердил изданию «Важные истории» (признано в России иноагентом) свое участие в проекте и сказал, что «никогда не делал из этого секрета». По данным журналистов-расследователей, $16 млн на покупку доли в компании Эрнсту предоставила кипрская «дочка» Банка ВТБ. Госбанк финансирует и реконструкцию. Источники Forbes говорят, что гендиректор телеканала рассчитывал на стабильный доход, однако пока проект генерирует убытки.
«Сумасшедший бюджет»
Осенью 2014 года правительство выставило на торги право реконструировать 39 советских кинотеатров. «Самостоятельно Эрнст не мог бы заниматься проектом, это очень сложный девелоперский процесс», — уверен источник на столичном рынке недвижимости. По его словам, с самого начала стоял вопрос: кто согласится взять на себя ответственность за проект с огромным объемом площадей и сумасшедшим бюджетом. Все крупные девелоперы тогда сразу отказались, заявил собеседник Forbes. На аукционе по продаже было всего два претендента, победителем стала компания «Эдисонэнерго», связанная с ADG Group и, как выяснилось, с Константином Эрнстом. «Жестокой борьбы за лот не было, потому что никто не видел потенциала в этих зданиях», — рассказывал в интервью Forbes совладелец ADG Григорий Печерский.
ADG Group братьев Печерских — не самые известные девелоперы на столичном рынке. Печерские родом из Калининграда, старший брат Михаил шесть лет работал в Альфа-Банке. Выкупив у правительства Москвы десятки объектов за 9,6 млрд рублей, братья планировали преобразить морально устаревшие постройки по всему городу в небольшие современные районные центры (так называются торговые центры небольшой площади. — Forbes) с единым дизайном и набором арендаторов, а также местами семейного отдыха, спортивного и культурного досуга. Заявленные средние инвестиции в объект превышали 1 млрд рублей, весь проект Печерские оценивали в 57 млрд рублей, из них почти 50 млрд рублей — кредиты ВТБ.
«У Эрнста были свободные деньги, он решил вложить их в какую-то высокодоходную историю как пассивный инвестор, чтобы спокойно уйти на пенсию в будущем, — рассуждает другой собеседник Forbes. — Так делают абсолютно все по инерции в любой стране мира. Но другое дело, что с доходностью ему не повезло». По данным «СПАРК-Интерфакс», выручка «Эдисонэнерго» в 2020 году составила 209 млн рублей, убыток — 654 млн рублей.
«Мы придерживаемся позиции не раскрывать имен акционеров и бенефициаров без их согласия, что полностью соответствует законодательству Российской Федерации. За комментарием относительно роли в проекте вам лучше обратиться непосредственно к Константину Львовичу», — ответил на запрос Forbes представитель ADG Group. Пресс-служба Первого канала на запрос не ответила.
Не то кино
На сегодняшний день открыто восемь районных центров. «До конца этого года мы планируем завершить строительство еще семи объектов и открыть два районных центра, включая крупнейший в нашем портфеле — «София», — говорит представитель ADG.
«Для рынка никогда не было открытием, что там участвуют структуры, связанные с Первым каналом, — рассказывает глава направления торговой недвижимости одной из международных компаний-консультантов. — Изначально озвучивалось, что у Константина Эрнста есть амбиции построить самую крупную сетку кинотеатров в России. Для этого и привлекли международного оператора». В качестве партнера рассматривали южнокорейскую сеть кинотеатров CJ CGV, крупнейшую в мире (более 4000 залов в Южной Корее, Индии, Вьетнаме, США и Турции).
Однако в январе 2020 года стало известно, что корейская компания отказывается от экспансии в Россию. Россияне не оценили корейские фильмы, которые лоббировала сеть.
Новый партнер нашелся в периметре интересов все того же ВТБ. В сентябре 2020 года ADG Group объявили о сотрудничестве с российской киносетью «Каро». Контролирующим акционером «Каро» является консорциум в составе ведущего инвестора UFG Private Equity, Российского фонда прямых инвестиций (РФПИ) и предпринимателя Пола Хета. Современные мультиплексы нового поколения должны были открыться в конце 2020 — начале 2021 года в шести центрах: «Рассвет», «Нева», «Марс», «Высота», «Эльбрус» и «Будапешт». К середине этого года киносеть должна была открыться еще на четырех площадках — «Киргизия», «София, «Экран» и «Байконур». По данным ADG, в настоящее время «Каро» работает только в районном центре «Ангара», в остальных восьми кинотеатры откроются до конца 2021 года.
«Сетка «Каро» по сути полностью дотируется ВТБ , поэтому получилась квазиистория — партнерство между девелопером и кинооператором, который так или иначе связан с собственниками тех самых реконструируемых кинотеатров, то есть банком», — говорит источник Forbes на рынке недвижимости. В августе 2021 года ВТБ открыл кредитную линию сети кинотеатров «Каро» в объеме 4,1 млрд рублей на срок до шести лет «на развитие киносети и открытие кинотеатров в Москве и других регионах». По данным «СПАРК-Интерфакс», головная компания «Концерн Каро» принадлежит кипрской фирме KF CINEMA LIMITED. В выписке из кипрского реестра содержатся данные о том, что доли в уставном капитале фирмы отданы в залог Банку ВТБ.
«На самом деле кредитную линию ВТБ открыл для «Каро» намного раньше, когда CJ CGV ушел, а «Каро» стал заходить на их площадки, — утверждает источник Forbes. — Не исключаю, что сначала банк одобрил кредит для «Каро»ьи затем сам попросил «Каро» стать арендатором в проекте ADG, а кредит в августе — это дофинансирование». На все вопросы о сотрудничестве и планах развития в рамках партнерства с ADG представитель «Каро» говорить с Forbes отказался. ВТБ также отказался от комментариев.
«Сейчас заметно, что Печерские не справляются, и ВТБ проводит закрытые тендеры и ведет переговоры, чтобы передать проект кому-то другому», — добавляет собеседник. «Информация не соответствует действительности», — утверждают в пресс-службе ADG. ВТБ это не комментируют.
По словам источника, в качестве нового исполнителя проекта рассматривали ресторанный холдинг Ginza Project. «На раннем этапе разработки концепции районных центров команда ADG консультировалась со многими, у кого на тот момент был успешный опыт создания современных общественных пространств, в частности с Ginza Project», — сообщили в пресс-службе ресторанного холдинга.
Что пошло не так
В конце 2019 года в интервью Forbes Григорий Печерский признавался, что последние пять лет он с братом только и живет этим проектом: «У нас есть непреодолимое желание его завершить». Однако сроки реализации постоянно сдвигаются. «Во время запуска проекта в 2014 году девелопер планировал завершить реконструкцию всех 39 объектов в 2018 году, то есть три года назад», — напоминает старший директор и глава отдела ретейла CBRE в России Марина Малахатько.
Пандемия внесла серьезные коррективы, объясняют в ADG. Во время локдауна было остановлено строительство, а после снятия ограничений потребовалось время на привлечение рабочих на объекты. Новая цель Печерских — полностью завершить проект в 2022 году. «Стоимость строительства увеличилась, но мы нашли способ оптимизировать затраты. Объем инвестиций — около 60 млрд рублей — остался таким же, как и год назад. Сейчас мы вернулись к нормальной динамике реализации проекта», — утвеждает Григорий Печерский.
По словам регионального директора департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгении Хакбердиевой, девелопер допустил несколько грубых ошибок — в концепции, позиционировании и продаже площадей в этих объектах. По ее оценке, во всех восьми открывшихся райцентрах высокая вакансия 10-30%, низкая проходимость (кроме «Ангары», которая открылась первой) и есть проблемы с «якорями». «Арендаторы жалуются на низкие обороты из-за плохой посещаемости. Сейчас это связывают с тем, что главный «якорь», кинотеатр, в большинстве объектов не открыт. Возможно, ситуация поменяется», — говорит эксперт.
«У любого районного центра есть свои особенности, связанные с местоположением, конкурентным окружением, социально-демографическими характеристиками прилегающих районов, развитием городской инфраструктуры и жилого фонда и т. д., — перечисляет Марина Малахатько из CBRE. — Индивидуальный подход к формированию пула арендаторов — намного более эффективный способ реализации проекта такого масштаба».
ADG, напротив, сделал ставку на пакетные сделки. Например, «Лента» стала якорным арендатором сети районных центров Печерских, подписав договор аренды на 15 лет сразу в 36 объектах. Но спустя два года ретейлер решил разорвать долгосрочные отношения, изменив условия. «В рамках соглашения с ADG Group мы открыли семь супермаркетов в районных центрах, но в результате проведенного анализа на соответствие магазинов плановым показателям было принято решение закрыть нерентабельные супермаркеты (сейчас два уже закрыто)», — комментирует представитель ретейлера. Еще четыре «Ленты» планируется перевести в формат «магазин у дома», который «ориентирован на ежедневные потребности и короткие покупательские миссии» — ассортимент в таких магазинах уже, а площадь меньше (580 кв. м против 800 кв. м).
Место «Ленты» в райцентрах Печерских должен занять «Перекресток». В ноябре-декабре супермаркеты появятся в центрах «София» и «Янтарь». В дальнейшем продуктовый ретейлер планирует расширить пакет сотрудничества. «Запуская тот или иной проект, мы всегда думаем о том, будет ли это полезно нашим покупателям. Районные центры — интересный и социально полезный проект, и мы рады дополнить два таких центра своими магазинами», — говорит Роман Шохин, директор по развитию «Перекресток».
Еще одна ошибка проектов ADG — в подборе арендаторов. «С самого начала девелоперу было очень важно привлечь известные сетевые бренды, хотя собрать их на небольшой площади в 5000-7000 кв. м крайне сложно. Нужны более компактные форматы, не стоит брезговать привлечением ИП-шников, к которым лояльность со стороны местной покупательской аудитории гораздо выше», — говорит Хакбердиева из Knight Frank.
В ADG утверждают, что пандемия открыла новые возможности для компании: Печерские скорректировали концепцию наполнения районных центров, что потребовало пересмотреть состав арендаторов. «Когда мы разрабатывали бизнес-план на 2021 год и утверждали финансовую модель, мы учитывали год физического локдауна и заложили еще минимум год на полноценный выход из него, — говорит Григорий. — Конечно, вся эта ситуация не улучшила показатели, но с другой стороны, государство снизило ставку по кредитам, что позволило удешевить стоимость привлеченных денег. Когда мы начинали проект, ключевая ставка была порядка 11%, а сегодня — меньше 7%, за счет чего снизилась общая стоимость кредита. Это немного нивелировало наши потери».