Надзорная инстанция Верховного суда РФ рассмотрит дело о статусе земель, которые больше двух веков назад принадлежали князьям Юсуповым. Дворянской усадьбы на том месте давно уже нет, да и от сменившего ее советского санатория мало что сохранилось. Однако защитники старины считают, что участок должен остаться в своем нынешнем виде. Результат этого спора может наглядно показать, насколько зыбким остается право частной собственности в современной России.
Курьезный по своей сути спор, который поднялся из Мособлсуда в высшую инстанцию, может сильно ударить по инвестиционной привлекательности региона. Речь идет о статусе участка площадью 116,8 тыс. кв. м. в красногорском микрорайоне Опалиха. Тяжба вокруг него длится не первый год и демонстрирует все возможные несовершенства нашего законодательства.
В советское время на этом месте стоял ведомственный санаторий, потом территория за бетонным забором оказалась фактически заброшена. В 2013 году этот участок, который к тому моменту принадлежал другому частному собственнику, приобрела строительная компания ЗАО «Сити XXI век». На момент покупки разрешенным видом использования участка было жилищное строительство (см. Свидетельство о регистрации права от 21.10.13). Застройщик решил возвести на этих землях четыре дома, а также детский сад и физкультурно-оздоровительный комплекс. Если бы не череда судебных тяжб, к сегодняшнему дню новый микрорайон, наверное, уже начал бы жить полноценной жизнью.
Дело в том, что в 2016 году этот участок был включен в реестр выявленных объектов культурного наследия (ОКН). Произошло это по инициативе Московского областного отделения Всероссийского общества охраны памятников (ВООПИК), которое заказало соответствующее исследование эксперту В.Н. Шеренковой. Собственно, это обстоятельство и превращает историю в курьез. Усадьба Юсуповых была известна на этом месте с XVIII века, сегодня от нее не осталось никаких построек. При этом, до 2016 года территория не была включена в список ОКН и, по большому счету, умирала за старым забором. Активисты-защитники старины заинтересовались ею только после того, как стало известно о планах построить новый микрорайон.
В 2017 году экспертом Л.А. Траскуновым была проведена альтернативная экспертиза, на основании которой участок исключили из списка ОКН. Выводы Траскунова поддержало областное министерство культуры. Тем более, что застройщик изменил свой план и обязался принять меры к сохранению парка. Компания выделила под парковую зону участок в 3,7 га, на благоустройство которого планируется потратить около 100 млн рублей, а далее он будет безвозмездно передан в собственность государства. Однако вопреки всему этому, защитники старины потребовали вернуть заросшую бурьяном территорию бывшей усадьбы в список объектов культурного наследия.
В октябре 2018 года Московский областной суд подтвердил то, что участок исключили из списка ОКН на законных основаниях. Неудивительно, ведь в ноябре 2015 года администрация Красногорского муниципального района и министерство культуры Московской области своими письмами подтвердили, что на территории данного участка таких объектов нет (см. письмо Минкульта МО от 02.11.15). В мае 2018 года новый микрорайон был включен в проект планировки территории, который утвердило министерство строительного комплекса Московской области.
Но и это не все. Сообщения активистов о якобы незаконной стройке в Опалихе проверял Следственный комитет, который отказал в возбуждении уголовного дела из-да отсутствия события преступления (см. Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 3 июля 2017 года). Пока активисты безуспешно пытались натравить на застройщика силовиков, более 500 жителей Красногорска проголосовали по поводу концепции нового парка (того самого, на площади 3,7 га) на мероприятии, проведенном городской общественной палатой. По словам местных жителей, запустение привело к тому, что даже советские постройки на этом участке, по сути, уничтожены, дорожки разбиты, пруд почти засох, многие деревья сгнили. Участок, которым десятилетиями никто не занимался, должен получить новую жизнь.
Люди ждут свои квартиры, новый детский сад и физкультурно-оздоровительный комплекс. Но юридические проволочки, которые, по всей видимости, взяли на вооружение противники стройки, затягивают реализацию проекта. Мы не знаем причину, по которой они в 2016 году внезапно решили превратить полузаброшенный участок в объект культурного наследия. Возможно, волну подняли владельцы нескольких коттеджей, которые то ли сохранились, то ли каким-то образом выросли на территории бывшего ведомственного санатория.
Вполне вероятно, что сегодня эти люди могут использовать заброшенную землю, в том числе для проезда по ней на свои участки. А еще владельцы этих домиков, скорее всего, опасаются, что их вроде как элитная недвижимость подешевеет из-за появления нового микрорайона. Все бы ничего, но благоустройством не принадлежащей им земли «активисты», по всей видимости, не занимаются. Участок по-прежнему огорожен забором и недоступен для местных жителей.
Как мы уже сказали, в октябре 2018 года Московский областной суд подтвердил законность исключения участка из реестра ОКН. Истцы обжаловали это решение в Верховном суде, который удовлетворил их требование и постановил вернуть земли бывшей усадьбы в охранный список. При этом статус памятника эта территория все же не получила. Ситуация стала еще курьезнее.
По сути, судьбу участка определяет противостояние экспертиз Шеренковой и Траскунова. Из материалов дела в Верховном суде можно сделать вывод, что ни один из экспертов не проводил визуальный осмотр объекта. Проще говоря, оба работали исключительно по документам. При этом, о проведении еще одной, полностью независимой экспертизы, никто из истцов не просил. Мособлсуд поддержал строительство нового микрорайона, высшая инстанция встала на сторону его оппонентов.
Мы не будем анализировать результаты обеих экспертиз, а просто констатируем факт, который, как кажется, утонул в пучине судебных документов. На момент продажи застройщику территория бывшей усадьбы Юсуповых не имела охранного статуса и предназначалась для возведения домов. От построек усадьбы на этом участке ничего не осталось, это подтвердили обе противоречащие друг другу экспертизы. Возможно, кому-то дороги несколько старых деревьев, вокруг которых, как они могут верить, до сих пор бродят призраки старинного княжеского рода. Но вряд ли это можно противопоставить законному праву собственности на землю и потребности людей в новом жилье. Иначе получается, что давно умершее наследие душит тех, кто живет сегодня.
Если последнее слово в этом споре окажется против собственника участка – получится, что абсолютно любой земле, которой до революции владели известные фамилии, можно придать охранный статус. Даже, если эта земля давно опустела. Если учесть, что 200 лет назад в собственности дворянских семей находилась примерно треть всей земли в Российской Империи, представьте сами какими могут быть последствия такого решения и с точки зрения жилищного строительства, и с точки зрения защиты прав собственности.