Основной владелец Группы ПИК Сергей Гордеев договорился с компанией «ТПС Недвижимость» о продаже торгово-развлекательного центра Columbus. Об этом РБК рассказали три источника на рынке ретейла. Сделка находится в завершающей стадии, поясняет один из них.
РБК направил запрос в пресс-службы Группы ПИК и «ТПС Недвижимость».
«ТПС Недвижимость» принадлежит Лилии Ротенберг, дочери Аркадия Ротенберга, а также трасту семей Александра Пономаренко и Александра Скоробогатько. Бизнесмены были партнерами Ротенберга в Новороссийском морском торговом порту, им же троим принадлежит контроль в аэропорту Шереметьево.
Первоначально треть компании «ТПС Недвижимость» напрямую принадлежала Аркадию Ротенбергу, но после того как в 2014 году он попал под санкции США, его доля досталась его сыну Игорю. Впоследствии, в 2018-м, последний также попал под санкции США, но перед этим он передал долю в «ТПС Недвижимость» сестре. После этого Forbes впервые включил Лилию Ротенберг в список богатейших бизнесменов России — в 2020-м она заняла 191-е место рейтинга, в 2021-м — 200-е место с оценкой активов в $550 млн. Как сообщал телеканал «Дождь» (признан Минюстом иноагентом) в 2017-м, в начале 2010-х Лилия Ротенберг основала в Берлине компанию по организации лечения и обследований в немецких клиниках. Но как тогда уточнял представитель Ротенберга, к этому моменту Лилия Ротенберг не занималась компанией и жила в России.
Что известно про объект сделки
Columbus находится на юге Москвы на Варшавском шоссе у метро «Пражская». Общая площадь комплекса — 278 тыс. кв. м, арендная — 135 тыс. кв. м. Торговый комплекс открыт в 2015 году. Сумма сделки может составить около 40–45 млрд руб., оценивает руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.
Торговый центр принадлежит ООО «Мирс», 100% которого принадлежит Сергею Гордееву. Выручка «Мирс» за 2021 год (последние доступные данные) составила 4,9 млрд руб. — на 27% больше, чем в 2020 году, когда действовали наиболее жесткие ограничения, связанные с пандемией СOVID-19.
Торговый центр, а также доля Гордеева в «Мирс» находятся в залоге у банка ФК «Открытие». В системе СПАРК и в выписке из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН; есть у РБК) указано, что договор залога зарегистрирован 14 марта 2023 года и действует до марта 2030 года. Ранее «Мирс» уже выступал заемщиком «Открытия», но в 2018 году Гордеев рефинансировал кредиты «Открытия» в ВТБ; сообщалось, что их сумма составляет 40 млрд руб. ФК «Открытие» с декабря прошлого года принадлежит Банку ВТБ. РБК направил запросы в пресс-службы этих двух банков.
Как менялись собственники у Columbus
Торговый центр Columbus построен на месте строительного рынка и принадлежал бизнесмену Соломону Манаширову и его брату Геннадию (известен также как Роман Манаширов) и бывшему депутату Госдумы Ильдару Самиеву. В 2013 году Газпромбанк выдал на строительство торгового центра кредит в $350 млн. По условиям договора при росте курса доллара выше 70 руб. кредит автоматически переводился в рубли. В 2016 году долг перед Газпромбанком выкупил Банк «Открытие». Сергей Гордеев стал владельцем комплекса в 2017 году.
В 2016 году, через год после открытия торгового центра, Пресненский суд Москвы заочно арестовал Соломона Манаширова по обвинению в уклонении от уплаты налогов на 98 млн руб. В 2020 году следствие сняло это обвинение с бизнесмена. Геннадия Манаширова в 2018 году приговорили к 12 годам тюрьмы по делу о нескольких эпизодах взяток. Против Самиева в 2017 году также возбудили уголовное дело по обвинению в мошенничестве, а с 2021 года в отношении него введена процедура банкротства.
Чем известны покупатель и продавец
Кроме Columbus Гордееву также принадлежат торговые центры «Саларис», «Павелецкая плаза» и строящийся «Кузьминки молл». Их общая площадь — 661 тыс. кв. м, арендная — 273 тыс. кв. м. Эти активы объединены в компанию Moll Managment Group. По оценке Forbes, за прошлый год она получила от аренды торговых центров $100 млн. Но основной бизнес Гордеева — по-прежнему девелоперская Группа компаний ПИК (контролирует 59% акций). Бизнесмен не первый год планирует продать Columbus, до разгара пандемии COVID-19 в 2020 году он договорился о продаже торгового центра компании Malltech, но сделка не состоялась.
«ТПС Недвижимость» за прошлый год получила от аренды коммерческой недвижимости $95 млн, подсчитали в Forbes. Компании принадлежат торговые центры общей площадью более 669 тыс. кв. м (из них арендная — 311 тыс. кв. м) — «Хорошо!» и «Океания» в Москве, «МореМолл» в Сочи, а также «Галерея Краснодар» и «Галерея Новосибирск». В портфель компании также входил торговый центр Ocean Plaza в Киеве. В марте 2023 года Министерство юстиции Украины подало иск об изъятии этого актива в пользу государства.
«ТПС Недвижимость» создавалась с целью инвестиций в портфель высококачественных объектов, но в итоге пошла по пути строительства собственных торговых центров, напоминает директор практики по сопровождению сделок в области недвижимости компании «Технологии доверия» Саян Цыренов. «Сейчас рынок изменился, строить торговую недвижимость не так выгодно, и покупка Columbus для «ТПС Недвижимость» выглядит логичным шагом», — отмечает эксперт. Это стратегическая инвестиция, которая может усилить портфель инвестора, указывает руководитель департамента рынков капитала Commonwealth Partnership Алан Балоев.
Почему этот актив сейчас интересен
Рынок торговой недвижимости за последние несколько лет пережил несколько шоков, связанных как с пандемией, так и с уходом иностранных брендов, говорит Цыренов. Сейчас, по словам эксперта, он также проходит через непростой период: после начала частичной мобилизации в сентябре 2022 года из России уехала часть платежеспособного населения.
В 2022 году оборот розничной торговли в России, по данным Росстата, сократился — на 6,7%, в сопоставимых ценах — до 42,5 трлн руб. (в Москве — на 9,7%, до 628,9 млрд руб.). На это повлияли снижение реальных располагаемых доходов населения (на 1% в прошлом году) и переход на так называемую сберегательную модель поведения. Наиболее сильное падение потребления произошло в сегменте непродовольственных товаров. В 2023 году снижение продолжилось, оборот розничной торговли в России в январе сократился на 6,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Ситуация влияет на рынок торговых центров «не в позитивную сторону», и большинство объектов выгодно покупать только с дисконтами, отмечает Цыренов. «Но при этом на рынке остается ряд активов, которые в силу своей очень удачной локации и качественной концепции удерживают продажи арендаторов на высоком уровне. И Columbus один из таких объектов», — поясняет Цыренов. У этого торгового центра нет прямых конкурентов на юге Москвы, он находится в густонаселенном спальном районе, люди продолжают в него ходить как за покупками, так и чтобы проводить время, перечисляет эксперт. Кроме того, рядом с торговым центром находятся пересадки автобусов, идущих в Московскую область, что еще больше увеличивает трафик.
«Торговый центр находится на своем пике, поскольку сдан по высоким ставкам аренды, имеет устойчивый сильный трафик, и, что самое главное, у арендаторов там очень высокие обороты», — подтверждает глава ретейл-департамента консалтинговой компании CORE.XP Марина Малахатько. Риском для покупателя может стать только потеря арендного дохода, говорит она: «Если начнется какой-то коллапс на рынке, то, конечно, иметь большой дорогой актив с большим кредитом — это риск. Но для профессиональной компании, которая эффективно управляет своим портфелем, проблем я не вижу». Учитывая стабильный покупательский трафик и минимальную вакансию в пределах 3,2%, у проекта на данный момент минимальные риски, согласен Казарян.