Московская программа реновации может обернуться для девелоперов потерей до половины рынка коммерческого жилья в городе, считают эксперты Sberbank CIB. Частных застройщиков вытеснит мэрия, которой придется построить и продать почти 22 млн кв. м, чтобы вернуть в бюджет требуемые для переселения 1,5 трлн руб.
Sberbank CIB предупредила застройщиков о снижении емкости рынка продаж в Москве из-за программы реновации. В отчете компании (есть у “Ъ”) говорится, что текущий спрос в новом жилье оценивается в 3 млн кв. м в год — столько же строят коммерческие девелоперы (данные за 2016 год) плюс 0,8 млн кв. м, которые возводит принадлежащее мэрии казенное предприятие «Управление гражданского строительства». Город планирует обеспечить безубыточность программы, стоимость которой оценивается в 1,5 трлн руб., если себестоимость строительства составит 85 тыс. руб. за 1 кв. м. Для этого городу нужно построить и продать в общей сложности 21,9 млн кв. м, то есть по 1,5 млн кв. м в год. Это половина от текущего объема ежегодного спроса. Предпосылок для его роста в Sberbank CIB не видят.
Застройщикам придется подстраиваться под изменения, так как у города будет очевидное конкурентное преимущество из-за локаций проектов: только у мэрии есть право распоряжаться землей на месте снесенных домов. Конкурировать по цене городу невыгодно, это приведет к увеличению объема строительства на продажу.
По оценкам Sberbank CIB, сужение рынка коммерческих девелоперов станет заметным после 2023 года: до этого город обещает строить жилье в основном для переселения, а не для продажи, таким образом, в течение ближайших пяти лет на рынок выйдет не более 10–20% жилья.
Юлия Гордеева из Sberbank CIB уточняет, что доля города на коммерческом рынке жилья может быть меньше при снижении себестоимости строительства домов для переселенцев.
«При стоимости реновации на уровне 70 тыс. руб. за 1 кв. м городу нужно будет построить на продажу 14,9 млн кв. м. В этом случае его доля на рынке коммерческого строительства составит около 33%»,— подсчитала она.
Программа реновации рассчитана на 15 лет. Мэрия планирует расселить жителей 5144 домов общей площадью 16 млн кв. м. Для замены устаревшего жилфонда может быть построено 18 млн кв. м, так как средняя площадь квартир в новых домах будет 52,5 кв. м, что на 15–20% больше, чем сейчас. Sberbank CIB оговаривается, что предсказуемость событий после выборов мэра в 2018 году ограничена. Кроме того, реализация плана по возврату потраченных на реновацию средств начнется после 2023 года, и заниматься этим будет, скорее всего, другая администрация.
Застройщики ситуацию понимают. По словам директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павла Брызгалова, планы компании в перспективе трех—пяти лет не учитывают снижения темпов продаж и объема выручки при неизменности текущих экономических условий. Заместитель гендиректора концерна «Крост» Марина Любельская считает, что пока рано прогнозировать последствия для рынка. В свою стратегию с учетом грядущей реновации «Крост» закладывает необходимость развития строительных мощностей. «Выиграют компании, которые уже сегодня создают, оптимизируют и расширяют собственные промышленные комплексы в расчете на прибыль от продажи современных строительных материалов»,— отмечает она.
По словам исполнительного директора фонда «Институт экономики города» Татьяны Полиди, с появлением нового крупного игрока и ужесточением конкуренции возможны два основных сценария дальнейшего развития. Перераспределение текущего спроса в пользу нового сильного игрока, то есть города, или увеличение объема спроса, но на фоне снижения цен. Позитивный макроэкономический сценарий допускает еще увеличение объемов рынка для всех на фоне общего роста доходов. Снижение цен, добавляет госпожа Полиди, необязательно будет в числах — они могут остаться на текущем уровне, но уменьшиться в реальном выражении за счет инфляции.