Владимир Путин
поручил к 15 декабря разработать «дорожную карту» постепенной отмены долевого строительства в России. Предполагается, что этот механизм окончательно отомрет через три года. Готовиться к худшему застройщики начали уже заранее. Впрочем, подготовкой это можно назвать весьма условно. Из видимых результатов – только громкие заявления о том, что без долевого строительства жилье в новостройках подорожает как минимум на 30%.
Впрочем, девелоперы напрасно пугают потенциальных покупателей. Ведь уже сегодня цены на квартиру, покупаемую на этапе «котлована», практически сравнялись со стоимостью готового жилья. При этом количество предложений на рынке продолжает расти, так что объективный тренд сегодня и так говорит в пользу неминуемой отмены такого анахронизма, как долевое строительство.
Впрочем, самим застройщикам расставаться с дольщиками, очевидно, никак не хочется. Ведь для девелоперов они – это в первую очередь возможность привлечения дешевых денег. Вернее, бесплатных кредитов – если называть вещи своими именами. «Длинных дешевых денег больше нет, – констатирует председатель совета директоров семейства компаний Kaskad Family Валерий Мищенко. – У меня есть ощущение, что девелопмент становится финансовой услугой и вместо Минстроя мы становимся подотчетны Центробанку. Грядут времена достаточно сложные, и вопрос – какой будет промежуток между тем, когда долевое строительство отменят и появится альтернатива?».
Плач девелоперов о дольщиках вполне объясним. По данным Национального объединения застройщиков жилья, в долевое строительство на сегодня проинвестировано уже 4,7 трлн рублей. А еще 2,3 трлн необходимо для того, чтобы достроить все эти объекты. То бишь чтобы решить проблему обманутых дольщиков.
Примечательно, что такого анахронизма, как долевое строительство, сегодня нет практически ни в одной стране мира. Более того, отказаться от договоров долевого участия (ДДУ) и у нас планировалось еще в 2015 году – тогда эту идею озвучили власти Подмосковья. Но в результате, возможно не без соответствующего лобби, решено было в очередной раз редактировать закон о долевом строительстве – ФЗ-214.
Кстати, вступающие в силу в следующем году поправки к этому закону еще больше ужесточают положение застройщиков при заключении ДДУ. А учитывая, что ДДУ, похоже, все-таки доживают последние дни, можно предположить, что в ближайшие годы количество если не мошеннических, то серых схем заключения договоров на покупку недвижимости на этапе строительства может только увеличиться. При этом, кто и на какие средства будет достраивать квартиры новых обманутых дольщиков, если они появятся, не очень понятно. Только что заработал новый механизм по созданию так называемого фонда дольщиков, куда девелоперы делают обязательные отчисления с каждого ДДУ. Однако уже сегодня участники рынка констатируют, что в случае возникновения проблемных ситуаций денег фонда на всех может не хватить.
Денис Крючков, коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом»:
– ФЗ-214 исчерпал свой ресурс маркетинговых гарантий для участников долевого строительства. В итоге они дополнялись страхованием сделок, банковскими гарантиями, теперь госфонд с дополнительной комиссией по каждой сделке и нулевым пониманием по его расходованию на недострой. Проекты в текущей реализации застрахованы от банкротства, и большая часть их масштабные. Больше опасений вызывает схема реализации в проектах, на которые не будет распространяться ФЗ-214 в дальнейшем: скорее всего применят схему банковской линии под льготный процент до полного возведения и ввода в эксплуатацию.
Пока вопросов много, а реальных описательных механизмов почти нет.