Россия — одна из немногих стран, где IKEA построила не только собственные магазины, но и торговые центры. За 25 лет работы в стране компания Ingka Group построила 14 моллов «Мега», открыв для россиян культуру семейного шопинга. А 28 сентября 2023 года Ingka Centres, оператор торговых центров, принадлежащих Ingka Group, объявил о заключении сделки по продаже всех своих моллов структурам Газпромбанка. Производственные и офисные активы были проданы еще раньше. Пережив кризисы 1998, 2008, 2014 годов и пандемию коронавируса, шведы все же ушли из России.
«IKEA + Россия = любовь». По признанию первого генерального директора компании в России Леннарта Дальгрена, бумажку с этими словами он носил с собой на протяжении многих лет. Признание это он сделал в книге «Вопреки абсурду: как я покорял Россию, а она — меня», написанной Дальгреном в 2010 году. В книге он пишет о любви к России и говорит, что подсел на нее как на наркотик. Он рассказывает, что первую попытку выйти на российский рынок основатель IKEA Ингвар Кампрад предпринял еще в 1980-х годах, потом были вторая попытка и третья — перед кризисом 1998 года. Тогда шведы, искавшие площадки для своих моллов и только планировавшие запустить бизнес, поступили наперекор мейнстриму и не ушли из России, несмотря на дефолт и девальвацию рубля. Первая IKEA открылась в Химках в марте 2000 года.
За 25 лет компания построила 14 моллов «Мега», открыв для россиян культуру семейного шопинга. Научила стандартам работы сотни арендаторов, которые выстраивались в очередь, чтобы снять помещение в одном из моллов «Мега». Обеспечила мебелью миллионы российских квартир. Выплатила десятки миллиардов рублей бизнесмену с неоднозначной репутацией Константину Пономареву, который сумел заключить с корпорацией договоры аренды дизельных электрогенераторов (сейчас Пономарев в тюрьме, куда угодил по обвинению в заведомо ложном доносе). Позже шведская компания инвестировала миллиарды рублей в реконструкцию успевших устареть торговых центров.
А 28 сентября 2023 года Ingka Centres, оператор торговых центров, принадлежащих Ingka Group, объявил о заключении сделки по продаже всех своих 14 моллов в России структурам Газпромбанка. Производственные и офисные активы были проданы еще раньше. У Ingka Centres не осталось работающего бизнеса в России. Пережив кризисы 1998, 2008, 2014 годов и пандемию коронавируса, шведы все же ушли из России.
Золотое время
В феврале 2014 года в Forbes вышел материал «Гнутся шведы». В нем рассказывалось, каким образом бизнесмен Константин Пономарев, владелец пары сотен дизель-генераторов, добился от IKEA выплаты 25 млрд рублей по мировому соглашению. Для сравнения, выручка «ИКЕА Мос», управляющей торговыми центрами «Мега», в 2010 году, о котором шла речь, составляла всего 17,5 млрд рублей.
В интервью Forbes Пономарев вспоминал, что топ-менеджеры шведского концерна называли свою корпорацию «стальной рукой в шелковой перчатке» и хвастались своими высокими связями в правительстве и ФСБ. Правда это или нет, сказать сложно. Конфликт с Пономаревым был не единственным. Компании доводилось судиться за земли, занятые уже построенным офисным комплексом с КСХП «Химки», совладельцем которого называли миллиардера Александра Клячина. Было и много других судебных разбирательств.
Однако шведская компания продолжала открывать свои торговые центры. Консультанты называли «Меги» образцом и желанным объектом для всех арендаторов. Бизнес быстро развивался. 2019 год многие сейчас вспоминают как время расцвета. Владельцы торговых центров наслаждались снижением вакансии до 6,1% — и это на фоне роста предложения площадей (для сравнения, сейчас вакантность в ТЦ достигает 15%). Это был последний счастливый период для рынка торговых центров, с ним как с недостижимым идеалом будут потом сравнивать показатели выручки и посещаемости.
В рейтинге Forbes «Короли российской недвижимости — 2020» Ingka Centres заняла четвертое место, ее выручка за 2019 год оценивалась в $510 млн, компания планировала построить еще один, пятнадцатый по счету молл рядом с поселком Новоселье в Ленинградской области.
Кроме того, шведы вкладывались в реконструкцию построенных в начале 2000-х торгового-развлекательных центров. Объем инвестиций в программу масштабной модернизации оценивался в $200 млн, совокупная площадь объектов по ее итогам должна была вырасти на 30%.
«В 2020 году компания инвестировала в реконструкцию моллов «Мега» в России 12,5 млрд рублей, — говорит управляющий партнер Key Capital Сергей Камлюк. — Из этой суммы 6,5 млрд рублей было потрачено на реконструкцию «Мега Теплый Стан», 3,5 млрд рублей — «Мега Белая Дача» и 2,5 млрд рублей — «Мега Химки». «Это были очень успешные и стабильные объекты, планы по реконструкции — это игра на опережение, — уточняет старший директор, глава ретейл-департамента CORE.XP Марина Малахатько. — Средний уровень товарооборота был порядка 200 000 рублей на 1 кв. м в год, и это очень неплохие показатели».
Но случилась пандемия коронавируса. От строительства пятнадцатой «Меги» в России пришлось отказаться. С 28 марта 2020 года магазины IKEA, главный «якорь» моллов «Мега», были закрыты — планировалось, что до апреля, но по факту до июня.
Скидка 100%
Как и все владельцы торговой недвижимости, Ingka Centres понесла весомые потери от локдауна и последующих ограничений. Глобальный арендный доход компании снизился на 19%, конкретно российского сегмента — на 35%, до $330 млн. Это больше, чем потеряли в среднем крупнейшие рантье в России (24% дохода). Одна из важнейших причин потери денег связана с осознанным решением руководства компании, которое поддержало арендаторов, обнулив арендную плату на время простоя магазинов. «На время закрытия Ingka дала скидку операторам 100%, — вспоминает генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин. — После локдауна, когда ТЦ уже открылись, была дана скидка от полной аренды еще на несколько месяцев, чтобы арендаторы как-то смогли прийти в себя. Компания никак не компенсировала свои потери в связи с локдауном и ничего дополнительно не предпринимала, чтобы их компенсировать». И это решение, по мнению ряда собеседников Forbes, оказалось стратегическим и помогло Ingka Centres позже.
«В 2021 году компания снизила арендные ставки для арендаторов, ввела новые маркетинговые и рекламные акции, активно развивала онлайн-продажи, — рассказывает Камлюк из Key Capital. — В 2021 году Ingka Group смогла частично компенсировать потери, нарастив выручку на 11,5%, а чистую прибыль — на 31,5%». По оценке экспертов, сделанной для рейтинга Forbes «Короли российской недвижимости — 2022», восстановление выручки Ingka Group было скромнее, всего 6% (с $330 млн до $350 млн).
Но компания не планировала сворачивать свою деятельность. Например, еще весной 2021 года Ingka Group приобрела у «Солар Системс» доли по 49% акций в восьми солнечных электростанциях, сумму сделки оценили в 21 млрд рублей, и уже осенью большинство объектов перешло на обеспечение электроэнергией за счет возобновляемых источников. Компания вернулась и к планам реновации ТЦ «Мега Белая Дача», на что собиралась потратить 29,5 млрд рублей. Но этому не суждено было осуществиться.
Без «синих коробок»
На начало «спецоперации»* руководство Ingka Group отреагировало в числе первых. Уже 3 марта о приостановке работы в России и закрытии всех магазинов сообщила большая IKEA. Но торговые центры «Мега» продолжали работу, да и решение о закрытии «синих коробок» IKEA казалось временным.
«В течение всего 2022 года команда «Меги» работала в условиях неопределенности, — рассказывает Камлюк из Key Capital. — Компания предприняла ряд мер для сохранения бизнеса. В частности, была проведена оптимизация расходов, а также приложены усилия по привлечению новых арендаторов».
«С 2022 года мы привлекли новые бренды и форматы: первый в России магазин Madame Coco открылся в «Мега Химки», в «Мега Казань» открылся English Home, в «Мега Белая Дача» — Black Star Carting, — перечисляет представитель пресс-службы «Меги». — Также новые фешен-бренды, такие как Maag, DUB, Vilet, Ecru, Just Clothes, IDOL и другие, выбрали «Мегу» для открытия своих магазинов. Доля вакантных площадей в целом по всем центрам составляет 5%». Речь идет о вакансии без учета «синих коробок» IKEA.
До 2020 года вакансия в объектах Ingka была в среднем 2,5%, напоминает Малахатько из CORE.XP, а средняя вакансия по рынку торговых центров превышала в 2022 году 12%. Именно в этот период компании очень пригодилась заработанная во время коронакризиса лояльность арендаторов.
«Ingka повела себя очень лояльно к партнерам в период локдауна, — продолжает Малахатько. — Она всем дала рассрочки и скидки, и арендаторы этого не забыли. Плюс они были как бы в одной лодке: и те и другие — западные бренды, международные игроки, поэтому все, кто закрыл магазины, все равно исправно платили аренду, так что финансовые потери были не так велики, как могло бы быть».
Россия — одна из немногих стран, где IKEA построила не только собственные магазины, но и торговые центры. Однако закрытие мебельных магазинов после начала «спецоперации» не могло не повлиять на благополучие моллов.
«IKEA генерила от 35 000 до 40 000 человек в выходной день, — констатирует Томилин из «Этерны». — В торговой галерее можно было купить все остальное: одежду, косметику, любые другие товары. «Мега» привлекала потребителей тем, что в одном месте можно было удовлетворить все свои потребности. Закрытие IKEA самым негативным образом повлияло на показатели работы ТЦ».
По оценке Малахатько, падение трафика в 2022 году составило не менее 30%. На этом фоне оставшиеся арендаторы начали осторожно сомневаться в эффективности присутствия в моллах «Мега» на прежних условиях. «Менеджеры пытались сохранить арендный поток, отказывая оставшимся арендаторам в пересмотре условий, потому что договоры были довольно жесткими», — говорит Томилин. «Несколько сот тысяч квадратных метров после ухода IKEA стоят свободными, — констатирует президент Magic Group, создатель SLAVA concept Александр Перемятов.
Прощальный аккорд
В июне 2023 года стало понятно, что шведы серьезно настроены полностью покинуть страну, — компания сообщила, что намерена продать свои заводы в России и уволить 10 000 из 12 000 сотрудников. При этом в большинстве сообщений компания продолжала повторять, что «Меги» продолжат работу, и не озвучивала планы по их продаже. «Видимо, летом сделка с Газпромбанком подошла к финальной стадии, и мы это на себе ощутили», — говорит представитель одной из компаний-арендаторов.
«Переговоры о продаже торговых центров начались ровно тогда, когда было объявлено о поиске покупателей на заводы, но лишь с той разницей, что заводы продавались открыто, а судьбу торговой недвижимости решали негласно», — рассказывает представитель инвестиционной компании.
Два участника рынка недвижимости, знакомые с ходом переговоров, подтвердили, что пытаться продать все российские активы Ingka Group начала еще летом 2022 года. «Претендентов было много. Были три крупные компании, которые реально могли забрать весь портфель, — поясняет один из собеседников Forbes. — Но примечательно, что к февралю, когда первые слухи о переговорах просочились в медиа, пул потенциальных покупателей уже сменился. Все дело в том, что продавец поставил очень жесткие условия по сохранению команды, праву обратного выкупа и так далее, это мало кто мог бы потянуть».
«На моллы «Мега» претендовало несколько компаний, в том числе АФК «Система», Сбербанк и «Ашан», — говорит Сергей Камлюк из Key Capital. Forbes обратился к названным компаниям с вопросами. В «Ашане» не ответили на запрос, в АФК «Система» отказались от комментариев, а представитель пресс-службы Сбербанка отрицает планы по покупке моллов «Мега»: «Мы не вели переговоров по покупке Ingka Group».
В СМИ впервые назвали Газпромбанк потенциальным покупателем моллов «Мега» 14 сентября 2023 года, а 28 сентября банк и Ingka официально объявили о закрытии сделки. В ее периметр вошли все 14 моллов «Мега» общей площадью 2,3 млн кв. м. Сумма сделки не разглашалась. Другие недвижимые и производственные активы Ingka реализовала раньше: в марте 2023 года IKEA продала компании «Инвест Плюс», принадлежащей совладельцу петербургской Slotex Вадиму Осипову, свое последнее производство в России — мебельную фабрику в Новгородской области. В июле Ingka Centres продала свою штаб-квартиру компании «КЛС-Химки». Таким образом, после закрытия сделки с Газпромбанком у шведов не осталось работающего бизнеса в России.
Новые хозяева
Ряд участников рынка недвижимости полагает, что Газпромбанк выступает в роли посредника, а не конечного приобретателя моллов «Мега». «Есть информация о том, что конечным бенефициаром сделки являются не структуры «Газпрома», как полагали ранее профессионалы рынка, а крупный собственник торговой недвижимости», — говорит Александр Перемятов. «Шведы ограничены действием санкций и мало кому могли продать свои активы, тем более целым пакетом, — уточняет участник рынка недвижимости. — Большинство потенциальных покупателей такого крупного актива под санкциями, поэтому сейчас их не будет видно в сделке. Газпромбанк — оптимальная компромиссная структура».
«Газпромбанк пока не включен в список блокирующих санкций ЕС, и, согласно публичным источникам, косвенное государственное участие в АО «Газпромбанк» составляет менее 50%, — комментирует старший партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Антон Именнов. — Вероятно, компетентные органы Швеции не усмотрели признаков государственного контроля в АО «Газпромбанк», что позволило ему стать единственным согласованным покупателем».
По данным системы «СПАРК-Интерфакс», ООО «МЕГА 1», ООО УК «МЕГА», ООО «МЕГА 2», ООО «МЕГА Сервис» и ООО «Мега Белая Дача» — юрлица, на балансе которых находятся моллы «Мега», на 100% перешли во владение ООО «Сибфинанс». Его учредителями указаны интервальный комбинированный паевой инвестиционный фонд «Газпромбанк — Авиор» и ООО «ГПБ Развитие активов», обе структуры контролируются Газпромбанком. Таким образом, среди владельцев бывших активов Ingka никого, кроме Газпромбанка, пока нет.
Также многие участники рынка считают, что Газпромбанк все же является реальным приобретателем актива.
«Газпромбанк был выбран в качестве покупателя по нескольким причинам, — рассуждает Камлюк. — Во-первых, банк имеет значительный опыт работы в сфере недвижимости. Во-вторых, у него есть доступ к финансовым ресурсам, необходимым для приобретения и развития «Меги». В-третьих, банк имеет политические связи, которые могут быть полезны для ведения бизнеса в России». «Было сразу понятно, что актив может отойти каким-то проправительственным компаниям и кругам, что, собственно, и происходит сейчас», — добавляет Томилин из «Этерны».
В самом Газпромбанке говорят о планах долгосрочного владения бывшими активами Ingka Group. «Для Газпромбанка это долгосрочная, стратегическая инвестиция, — говорит представитель пресс-службы банка. — Банк планирует продолжать развивать торговые центры, бренд и профессиональный коллектив. Посетив большинство площадок, мы уже познакомились, пообщались и обсудили с командами ТЦ планы по дальнейшему развитию, реализация которых выведет площадки на совершенно новый уровень».
Банк не намерен сокращать коллектив, говорил журналистам зампред правления Тигран Хачатуров. «Сохранение коллектива было одним из условий, которое продавец ставил с самого начала всем потенциальным покупателям», — уточнил в разговоре с Forbes консультант, знакомый с ходом переговоров. Однако изменения в коллективе уже происходят. «Вся структура управления в сети ТЦ «Мега» строилась на крайне низкой самостоятельности менеджмента, их функционал дублировался, — говорит Перемятов. — Часть сотрудников просто не сможет работать в другой культурной парадигме».
«Будут появляться контролирующие люди со стороны Газпромбанка, — уверен Томилин. — Новые люди неизбежно придут. А те, что внутри, ожидают развития событий. Процесс каких-либо согласований уходит теперь в структуры Газпромбанка, в связи с чем время ответов увеличилось. Банк пытается разобраться, что происходит, пытается контролировать решения менеджмента. Ingka, и так известная как одна из самых неповоротливых компаний, стала еще более консервативной».
«В работе объектов ничего принципиально не изменилось, — отмечает член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. — На момент, пока шла сделка, многие вопросы, связанные с привлечением новых арендаторов и процессом реконцепции, были приостановлены, но со сменой собственника успешно возобновились».
Каков финансовый итог 25-летней работы Ingka Group в России? В 2021 году глава компании Йеспер Бродин оценивал суммарные вложения в Россию в €4 млрд. По консервативным подсчетам Forbes, сделанным на основании многолетнего рейтинга рантье, примерно такую же сумму шведская компания могла заработать на сдаче в аренду своей торговой недвижимости в 2005–2022 годах. Сумму сделки по продаже 14 моллов Газпромбанку глава INFOLine Михаил Бурмистров оценил в $2 млрд — много это или мало за 25 лет работы, вопрос философский.
Окончательно ли шведы ушли из России? Тигран Хачатуров сообщил, что одно из условий сделки — возможность обратного выкупа активов Ingka Centres.