Riverstretch Trading & Investments Павла Ващенко может лишиться одного из своих крупнейших активов — O1 Properties. Контроль над этим бизнесом рассчитывает получить основной кредитор компании — Сбербанк (MOEX: SBER). O1 Properties владеет портфелем офисной недвижимости в Москве стоимостью более 60 млрд руб. Банк после перехода прав может рассматривать его как токсичный актив, рассчитывая оперативно продать.
Сбербанк ведет переговоры о вхождении в капитал O1 Properties, рассказали два источника “Ъ” на рынке коммерческой недвижимости. Речь, по их словам, идет о получении более 50% долей, но обсуждается и полное поглощение. В Сбербанке и O1 Properties “Ъ” оперативно не ответили.
O1 Properties до 2018 года контролировалась структурами Бориса Минца. Сейчас холдинг принадлежит кипрской Riverstretch Trading & Investments Павла Ващенко. Портфель коммерческой недвижимости O1 Properties оценивается в 586 тыс. кв. м. В него входят в том числе офисные комплексы Lighthouse на Валовой улице, «Легенда Цветного» на Цветном бульваре и т. д.
В январе 2024 года O1 Properties столкнулась с финансовыми сложностями. Тогда налоговые органы подали заявление о банкротстве ООО «Квартал 674–675», балансодержателя бизнес-центра «Белая площадь» (110 тыс. кв. м) у метро «Белорусская». Сбербанк присоединился к требованиям и в сентябре 2025 года выкупил объект на торгах за 46,5 млрд руб. Он также забрал 11 корпусов бизнес-центра «Большевик» на Ленинградском проспекте (36 тыс. кв. м) за 10,5 млрд руб. в рамках обязательств иных структур O1 Properties.
Параллельно в 2025 году Сбербанк инициировал тяжбы с другими юрлицами O1 Properties.
Он подал заявления о банкротстве балансодержателя бизнес-центра White Stone (40 тыс. кв. м) в 4-м Лесном переулке, об обращении взыскания на комплексы «Фабрика Станиславского» (34,5 тыс. кв. м), «Легенда Цветного» (40,1 тыс. кв. м) и Ducat Place III (46 тыс. кв. м).
Вхождение Сбербанка в капитал O1 Properties может быть вынужденным шагом для компромиссного решения вопроса с кредитной нагрузкой, не исключает директор направления рынков капитала IBC Real Estate Николай Горюнов. Совокупный размер долга O1 Properties неизвестен. Но White Stone, «Фабрику Станиславского», «Легенду Цветного» и Ducat Place III партнер NF Group Марина Малахатько оценивает в 60 млрд руб.
Портфель офисных центров для банка — это всегда токсичный актив с точки зрения регулятора, отмечает партнер практики «Недвижимость» компании Neo Арина Матвеева.
Его наличие предполагает увеличение резервов и, следовательно, заморозку капитала. Но одновременно получение доли или всего бизнеса компании — наиболее эффективный способ управления проблемным долгом, констатирует начальник аналитического отдела «Риком-Траст» Олег Абелев.
В этом случае Сбербанк, по мнению господина Горюнова, может предложить гибкие условия рефинансирования оставшейся задолженности и содействовать повышению арендного дохода. Это возможно за счет роста ставок на аренду офисов, считает он.
По данным IBC Real Estate, на конец 2025 года бизнес-центры класса Prime в Москве сдавались в среднем за 75,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Год к году показатель вырос на 34,4%. Но объекты класса А подорожали только на 5,7%, до 31,1 тыс. руб. за 1 кв. м.
Повысив доходность активов O1 Properties, банк попытается продать их по максимально достижимой цене, предполагает Марина Малахатько.
Хотя найти покупателя, вероятно, будет непросто. На рынок продолжает давить высокая стоимость кредитов, напоминает Арина Матвеева. Эксперт не исключает, что финансовая организация возьмет паузу до улучшения рыночной конъюнктуры.