Банк «ДОМ.РФ», кредитовавший строительство комплекса Wave на юго-востоке Москвы, не оставляет попыток взыскать с застройщика проекта — Группы ЛСР экс-сенатора Андрея Молчанова — 1 млрд руб. за досрочное погашение займа. Банк считает, что заемщик должен выплатить неустойку в виде процентов от исходно согласованного максимального лимита в 50 млрд руб. Застройщик воспользовался только 3,2 млрд руб., а значит, и сумма комиссии должна быть значительно меньше, уточняют юристы. Но допускают, что после этого прецедента банки ужесточат условия кредитования для застройщиков.
Арбитражный суд Москвы в мае отказал банку «ДОМ.РФ» в просьбе наложить арест на 100% акций АО МЗРТА, принадлежащих ООО «Специализированный застройщик "Борисовские пруды"» (входит в Группу ЛСР), обнаружил “Ъ” в картотеке арбитражных дел. Банк просил наложить обеспечительные меры в рамках иска о взыскании с застройщика 1 млрд руб., говорится в судебных материалах. «ДОМ.РФ» пытается обжаловать отказ в аресте в апелляционной инстанции: заседание по этому делу запланировано на 23 июня.
ООО «Специализированный застройщик "Борисовские пруды"» является девелопером жилого комплекса Wave на 547,5 тыс. кв. м на юго-востоке Москвы. Группа ЛСР выкупила этот проект у MR Group летом 2021 года оценочно за 10–12 млрд руб. Эксперты оценивали инвестиции в проект в 30–40 млрд руб., а выручку от будущих продаж — в 100–110 млрд руб.
В ЛСР пояснили “Ъ”, что банк «ДОМ.РФ» пытается взыскать долг по заключенному ранее кредитному договору.
Там добавили, что «на деле этой задолженности не существует», что ранее было установлено судом по прежнему судебному разбирательству между банком и застройщиком. «Иск не повлияет на ход строительства ЖК»,— заверили в компании. В банке «ДОМ.РФ» отказались от комментариев, сославшись на банковскую тайну.
В ноябре 2021 года ООО «Специализированный застройщик "Борисовские пруды"» подало иск к банку «ДОМ.РФ», требуя снять залог с имущества застройщика — территории застройки проекта, которая выступала обеспечением по кредиту. Из судебных материалов следует, что застройщику была открыта кредитная линия в этом банке с максимальным лимитом в 50 млрд руб. Застройщик воспользовался только 3,2 млрд руб., после чего вернул средства досрочно. Но банк решил, что комиссия в 2% за досрочный возврат кредита должна быть рассчитана от исходно согласованного лимита в 50 млрд руб., то есть 1 млрд руб., и поэтому не снимал обременения с заложенного имущества. Но суд принял сторону ГК ЛСР и обязал снять обременения с имущества застройщика.
Управляющий директор по валидации «Эксперт РА» Юрий Беликов поясняет, что исходно комиссия за досрочное погашение должна была рассчитываться от суммы лимита в 50 млрд руб., но застройщик решил изменить его до 3,2 млрд руб., о чем уведомил банк. Значит, и комиссию за неустойку банк должен был рассчитывать от 3,2 млрд руб., говорит он.
В постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 июня этого года сказано, что «ДОМ.РФ» не предоставил доказательств о резервации 50 млрд руб. под конкретного заемщика.
Соответственно, банк эти денежные средства не удерживал у себя и мог ими распоряжаться, получая выгоду от этого, а значит, получение комиссии от этой суммы от ГК ЛСР повлечет двойное обогащение банка, полагает партнер фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.
Комиссия, требуемая банком «ДОМ.РФ» с ЛСР,— несоразмерна и не имеет под собой оснований, кроме неосновательного обогащения, соглашается управляющий партнер Nova Consulting Павел Желновод. Василий Малинин и господин Желновод полагают, что суд встанет на сторону застройщика.
Этот случай может повлиять на дальнейшие взаимоотношения банков и застройщиков. После такого прецедента договоры могут ужесточиться: вероятно, банки начнут вносить изменения в кредитные договоры, фиксируя размер комиссии за досрочное погашение займа, как в случае с ЛСР, полагает Василий Малинин. Но, напоминает он, это не лишает заемщиков права оспаривать комиссии как по мотиву незаконности их начисления, так по их размеру.