Весной 2019 г. в «Сити» переехали шесть министерств, а в ближайшие годы ожидается перевод в деловой центр еще 14 ведомств. Первая волна чиновников ускорила развитие всей экосистемы ММДЦ – в частности офисного кластера и ритейла, а также косвенно будет сказываться на рынке покупки и аренды апартаментов. Перемены ожидаемы, ведь деловой центр уже испытал приток 5 000 платежеспособных потребителей, которые насыщают трафик стрит-ритейла (особенно в общепите и сфере услуг), а также активно интересуются жильем.
Весной 2019 г. в «Москва-Сити» переехали офисы Минэкономики, Минпромторга, Минкомсвязи, Росстандарта, Росимущества и Ростуризма. Для размещения около 5000 чиновников потребовалось 75 000 кв. м офисов в башне «IQ-квартал» – это примерно 7% от общей площади делового центра, сдающейся в аренду.
Переезд стал началом глобального проекта по переводу в «Москва-Сити» почти всех правительственных подразделений за исключением силовых ведомств, МЧС, Росархива и МИД. В ближайшее время (но не ранее 2021 г.) в деловом кластере должны обосноваться еще 14 министерств, и по нашим оценкам, на размещение 13 000 новых сотрудников понадобится от 195 000 до 250 000 кв. м офисных площадей.
Однако ожидать роста спроса на жилую и коммерческую недвижимость в этом году еще рано: скорее всего, общая масса сделок сильно растянется во времени. Так, во II квартале 2019 г. было заключено 97 сделок с апартаментами, а в III квартале – 71 (на 15% и 30% ниже по сравнению с аналогичными периодами 2018 г.). Снижение обусловлено пиковыми показателями прошлого года и уменьшением вариативности предложения.
«Квартира для пиджака»: специфика предложения
Сейчас основная масса ликвидного предложения в «Москве-Сити» уже продана: на первичном рынке осталось 604 лота: 296 в комплексе Neva Towers, 240 – в башне «ОКО» и 68 – в «Федерации» («Восток»). На первичном рынке ММДЦ продается в среднем 27 лотов в месяц, из которых 22 – в Neva Towers, поэтому при сохранении текущих темпов продаж апартаментов в Neva Towers хватит только на 2020 г. Разумеется, с учетом ожидаемого притока новых клиентов данного объема недостаточно, поэтому спрос потенциальных покупателей будет удовлетворяться за счет проектов, которые пока только готовятся к выводу на рынок. Так, в скором времени на рынок поступит более 1 500 квартир в комплексе One Tower, частью покупателей которых, безусловно, станут сотрудники министерств.
Средняя площадь апартамента в «Сити» достигает 119 кв. м (104 кв. м – на первичном рынке премиального жилья столицы без учета ММДЦ), а половина объектов субрынка – это лоты от 50 до 100 кв. м. Что касается бюджетов предложения, то средний показатель в «Сити» держится на уровне 71,8 млн руб. (против 62,5 млн руб. по премиальному рынку без учета ММДЦ). Наибольшее количество лотов (47%) представлено в диапазоне 30-60 млн руб.
Таким образом, в «Москва-Сити» как площадь, так и бюджет на 15% выше средних показателей на премиальном рынке, а структура предложения сопоставима с ним – основная доля лотов по площади сосредоточена в диапазоне 50-100 кв. м (39%), по бюджету варьируется от 30 до 60 млн руб. (36%).
Высокое количество небольших и относительно недорогих апартаментов в «Москва-Сити» соответствует запросам покупателей: жилье в деловом центре чаще всего приобретают в качестве второй квартиры (так называемой «квартиры для пиджака») – молодые люди до 40 лет без семей, которым не так важна площадь помещения и наличие развитой детской инфраструктуры. Это отличает кластер от многих других районов столицы, где жилье премиум-класса рассматривается в качестве основного варианта, что влияет на его метраж и цену.
Кому в «Москва-Сити» жить хорошо
Объем сделок на первичном рынке апартаментов в «Москва-Сити» за 2019 г. составит порядка 14 млрд руб. – почти в 2 раза больше показателя прошлого года, несмотря на снизившееся на 20% количество сделок за год.
После старта новой башни в комплексе Neva Towers в начале 2018 г. продажи в этом проекте увеличились в 1,5 раза благодаря покупателям, желающим приобрести апартаменты по стартовой цене. С ростом стадии строительства и цен, а также вымыванием наиболее ликвидного предложения, темпы продаж снизились, что сказалось на общем количестве сделок в «Сити». В 2018 г. уходило более дешевое предложение, а в течение 2019 г. росли цены на предложение на этапе строительства. При этом, рост средневзвешенной цены на апартаменты в ММДЦ по предварительным итогам 2019 г. составил 6% относительно 2018 г. и 20% относительно I квартала 2018 г.
Именно благодаря этим двум факторам средний бюджет проданных апартаментов по предварительным итогам 2019 г. составил 45,6 млн руб. – это на 22% выше, чем в прошлом году, но на 24% ниже показателей по остальным премиальным новостройкам столицы. Во многом такая динамика связана с тем, что подавляющая часть (67%) структуры сделок в «Москва-Сити» представлена небольшими «квартирами для пиджака» площадью от 50 до 100 кв. м.
Однако есть в «Сити» инвесторы, совершающие крупные и даже знаковые сделки. Одна из них совершена летом 2019 г. с участием Knight Frank: реализовано сразу 7 апартаментов на 86-м этаже башни «Федерация» («Восток»), что стало крупнейшей сделкой с частным инвестором в «Москва-Сити».
В целом говорить о стремительном росте спроса в 2019 г. в связи с переездом ведомств пока рано – сделки будут растянуты по времени, а не сконцентрированы в рамках нескольких месяцев-года. К тому же, не весь спрос будет наблюдаться исключительно в ММДЦ. Для потенциальных покупателей, и чиновников в том числе, проекты в соседних локациях имеют определенные преимущества: часть из них расположены в непосредственной близости к парковым зонам, школам и детским садам, а также имеют собственную дворовую территорию.
Именно работающие семьи с детьми в меньшей степени ориентированы на покупку апартаментов в «Москва-Сити», учитывая, что сейчас здесь недостаточно зеленых пространств и игровых площадок. Со временем ситуация постепенно изменится: уже есть планы по увеличению пешеходных и парковых зон, строится киноконцертный зал и развлекательные объекты. Впрочем, для их завершения понадобится несколько лет, а пока недвижимость в «Сити» актуальна скорее для молодых холостых чиновников, а также их более состоятельных семейных коллег, которые могут себе позволить «квартиру для пиджака».
Что дальше?
Если предположить, что только 10%* ожидаемых сотрудников из 14 министерств захотят улучшить жилищные условия и приобрести квартиру поближе к работе, на удовлетворение их запросов потребуется минимум 1000-1200 лотов. Суммарно с уже переехавшими чиновниками общий объем потенциального спроса составит 1600-1800 лотов.
* По данным Росстата за 2018 г. доля служащих с заплатой свыше 130 000 руб. в месяц, т.е. доля сотрудников, которые могут позволить себе купить квартиру или апартаменты в ММДЦ или в ближайшем окружении. Также по данным Росстата, по итогам 2018 г. средняя численность сотрудников в 1 министерстве составляет 760 человек (10 640 человек на все 14 ведомств). Средняя укомплектованность должностей составляет 84%. Таким образом, после переезда всех министерств можно ожидать от 11 000 до 13 000 новых сотрудников.
Безусловно, часть нагрузки ляжет на ближайшие районы: например, на жилые кварталы HeadLiner, «Береговой» или «Сердце столицы» – а также на рынок вторичного жилья. Но «Сити» в любом случае ждет огромный приток новых покупателей и арендаторов. Помимо самих чиновников, спрос может прийти со стороны частных компаний, связанных с министерствами — субподрядчиков и партнеров, которые тоже будут искать офисы и жилье поблизости. Все говорит о том, что высокий уровень цен на недвижимость в деловом центре сохранится надолго.
В настоящий момент в «Москва-Сити» почти полностью сформировался субрынок со своими законами и динамикой развития. Переезд министерств должен положительно повлиять на него во многих аспектах: от роста продаж квартир и апартаментов в башнях делового центра до привлечения новой волны коммерсантов и расцвета стрит-ритейла. По нашим прогнозам, за счет выхода нового предложения и расширения целевой аудитории спрос только на покупку жилых лотов в будущем году должен вырасти на 20%.